Müteahhidin hak ettiği halde adına tescil ettirmediği daireler, alacaklı tarafından İİK m. 94/2 kapsamında önce müteahhit adına tescil ettirilerek haciz ve satış yoluyla alacağın tahsilinde kullanılabilir. Şartlarını ve izlenecek yolu özetledik.
Müteahhitten alacağınız var, ancak icra takibinde adına kayıtlı bir taşınmaz bulunamıyor. Buna karşılık yaptığı inşaatta kendisine düşen dairelerin halen arsa sahibi adına kayıtlı olduğunu biliyorsunuz. Bu durumda, belirli şartlarla bu daireler üzerinden alacağın tahsili mümkün olabilir. İcra ve İflas Kanunu’nun 94/2. maddesi, müteahhidin hak ettiği halde adına tescil ettirmediği taşınmazlar bakımından alacaklıya hukuki bir yol sunar.
Tapunun Arsa Sahibi Üzerinde Olması Tahsile Engel mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, inşaatı yapmayı; arsa sahibi ise sözleşmede belirlenen arsa paylarını veya bağımsız bölümleri devretmeyi üstlenir. Ancak müteahhit devri istemeye hak kazanmış olsa bile tapular çeşitli nedenlerle arsa sahibi üzerinde kalabilir.
Tapuda malik olarak arsa sahibinin görünmesi, müteahhidin alacaklılarının hiçbir işlem yapamayacağı anlamına gelmez. İİK m. 94/2 kapsamında icra müdürlüğünden yetki alan alacaklı, şartları oluşmuşsa bu bağımsız bölümlerin borçlu müteahhit adına tescilini isteyebilir. Bunun için müteahhidin taşınmazları alacaklılardan kaçırmak amacıyla adına tescil ettirmediğinin ayrıca kanıtlanması gerekmez; esas olan, sözleşmeye göre tescili isteme hakkının doğmuş olmasıdır.
Müteahhide Düşen Her Daire İçin Bu Yola Başvurulabilir mi?
Sözleşmede bir dairenin müteahhide bırakılmış olması tek başına yeterli değildir. Müteahhidin, o dairenin devrini istemek için yerine getirmesi gereken yükümlülükleri tamamlamış olması gerekir. İnşaatın seviyesi, eksik işler, teslim ve iskan şartları ile arsa sahibinin sözleşmeden doğan savunmaları birlikte değerlendirilir.
Bununla birlikte, her durumda inşaatın tamamen bitirilmesi şart değildir. Sözleşmede belirli inşaat aşamalarında kademeli tapu devri öngörülmüşse, ulaşılan seviyeye göre hangi bağımsız bölümlerin hak edildiği araştırılır. Yargıtay uygulamasında da sözleşmedeki devir koşullarının ve müteahhidin edimlerini yerine getirip getirmediğinin incelenmesi gerektiği vurgulanmaktadır.
Alacaklı Nasıl Bir Yol İzlemelidir?
Alacaklı, kesinleşerek haciz aşamasına gelmiş icra takibinde müteahhidin sözleşmeden doğan haklarını belirleyerek İİK m. 94/2 kapsamında icra müdürlüğünden yetki talep eder. Alınan yetkiye dayanılarak arsa sahibi ve borçlu müteahhide karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Davada sözleşme, tapu kayıtları ve inşaatın gerçekleşme seviyesi incelenir; gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır. Dava sürerken bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devredilmesinin önüne geçmek için tapu kayıtlarına ihtiyati tedbir konulması da talep edilebilir.
Talep, dairelerin doğrudan alacaklı adına geçirilmesi değildir. Amaç, müteahhidin hak ettiği bağımsız bölümlerin borçlu müteahhit adına tescil edilmesini sağlayarak haciz ve satış yoluyla alacağın tahsiline imkan oluşturmaktır. Arsa sahibi adına kayıtlı bir daireye, yalnızca sözleşmede müteahhide bırakıldığı gerekçesiyle doğrudan müteahhidin malı gibi haciz uygulanabileceği düşünülmemelidir.
Hakediş Alacağının Haczi ile Aynı İşlem midir?
Müteahhidin iş sahibinden tahsil edeceği para niteliğindeki hakediş alacağı bakımından, üçüncü kişilerdeki alacakların haczine ilişkin hükümler ve İİK m. 89 gündeme gelebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince hak edilen ancak devralınmayan dairelerde ise İİK m. 94/2 kapsamında tescil yolu değerlendirilir. Bu nedenle önce müteahhidin hakkının para alacağı mı, yoksa taşınmazın devrini isteme hakkı mı olduğu belirlenmelidir.
Müteahhitten olan alacağın tahsilinde, yalnızca adına kayıtlı malvarlığının araştırılması yeterli olmayabilir. Taraf olduğu inşaat sözleşmelerinin ve hak ettiği bağımsız bölümlerin incelenmesi, tapuda görünmeyen hakların da tahsil sürecinde değerlendirilmesini sağlayabilir.
Konuya ilişkin örnek bir dilekçeyi İİK m. 94/2 Uyarınca Yüklenici Adına Tapu Tescili Dava Dilekçesi sayfamızda inceleyebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Yayım tarihinden sonra mevzuatta ve yargı kararlarında değişiklik olabilir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.