İİK M. 94/2 Uyarınca Yüklenici Adına Tapu Tescili Dava Dilekçesi (Arsa Payı Karşılığı İnşaat)

T.C. ANTALYA 4. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

ESAS NO : 2020/… Esas

DAVACI : *****
VEKİLİ : Av. Hüseyin Faruk TURAN
ASLİ MÜDAHİL : ***** İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi
VEKİLLERİ : Av. *****, Av. *****
DAVALILAR : 1- *****, 2- *****, 3- *****, 4- ***** (arsa sahipleri)
VEKİLİ : Av. *****
DAVALI : 5- ***** (arsa sahibi)
VEKİLLERİ : Av. *****, Av. *****
DAVALI : 6- ***** İnşaat … Limited Şirketi (borçlu yüklenici)
DAVA : Tapu İptali ve Tescil (İİK m. 94)
DAVA / KARAR TARİHİ : ***** / *****

1-a) Davacı *****, ***** İcra Dairesinin ***** Esas sayılı dosyasında borçlu ***** İnşaat… Ltd. Şti. hakkında ***** tarihinde ***** TL takip çıkışı üzerinden genel haciz yoluyla icra takibine girişmiş, takip kesinleşmiştir. İcra dairesi ***** tarihinde alacaklıya, ***** ili ***** ilçesi ***** Mahallesi ***** ada ***** parselde bulunan bağımsız bölümlerin borçlu ***** İnşaat… Ltd. Şti. adına tesciline yönelik dava açabilmesi için İİK m. 94/2 uyarınca yetki vermiştir.

b) Davacı vekili, borçlu yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında ***** Noterliğinde ***** tarihinde ***** ada ***** parseli konu edinen bir sözleşme düzenlendiğinden, buna göre ***** adet villa inşa edileceğinden, işin %*****’lik diliminin arsa sahiplerine, %*****’lik diliminin borçlu yükleniciye verileceğinden, yüklenicinin ***** sayılı villaları alacağından, ancak yüklenici şirketin ***** ve ***** numaralı bağımsız bölümler dışındaki hakedişlerini üçüncü kişilere devrettiğinden, ***** ve ***** numaralı bağımsız bölümleri ise henüz üzerine almadığından, ancak yüklenicinin bu bağımsız bölümleri de hak ettiğinden söz ederek her iki bağımsız bölümün yüklenici şirket adına tesciline karar verilmesini istemiş; yargılama sırasında bağımsız bölümlerden birinin başkasına devredilmesi sebebiyle bu yönden istemini tazminata dönüştürmüş, daha sonra tazminat isteminden feragat etmiştir. Davalı arsa sahipleri ve vekilleri, borçlu yüklenicinin işi eksik bıraktığından, ***** tarihinde ***** İnşaat… Ltd. Şti. ile taşeronluk sözleşmesi düzenlendiğinden, kalan işi bu şirketin yaptığından, ***** tarihinde ayrıca bir protokol düzenlendiğinden, buna göre dava konusu bağımsız bölümlerin taşeron şirkete veya onun göstereceği üçüncü kişilere devir ve teslim edileceğinden söz ederek davanın reddi gerektiğini savunmuşlardır.

c) Asli müdahil ***** İnşaat… Ltd. Şti. vekili ise yüklenici ile müdahil arasında taşeronluk sözleşmesi akdedildiğinden, ***** tarihinde inşaat ruhsatı alındığından, ***** tarihinde bir anlaşma protokolü düzenlendiğinden, buna göre dava konusu bağımsız bölümlerin taşerona verilmesi kararlaştırıldığından, bunlardan birinin tapusunun taşerona verildiğinden, diğerinin tapusunun ise henüz verilmediğinden söz ederek davacının isteminin reddine, kendi davalarının kabulüne ve tapusu verilmeyen bağımsız bölümün müdahil adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini istemiş; davacı vekili, müdahilin isteminin reddi gerektiğini savunmuştur.

2-a) Dava, İİK m. 94 uyarınca alacaklı tarafından açılan tescil istemine dairdir.

b) Sözleşmeler getirtilmiş, gösterilen deliller toplanmış, tanıklar dinlenmiş, keşif ve bilirkişi incelemesi de yapılarak tahkikat bitirilmiştir.

3-) Alacaklının ***** İcra Dairesinin ***** Esas sayılı dosyasında yüklenici-borçlu şirket hakkında ilamsız takibe giriştiği, icra dairesinin uyuşmazlık konusu taşınmazların borçlu adına tescili için dava açmak konusunda İİK m. 94 uyarınca alacaklıya yetki verdiği, borçlu yüklenici ile arsa sahibi olan davalılar arasında ***** Noterliğinde arsa sahipleri adına kayıtlı olan ***** ada ***** parseli konu edinen bir düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, buna göre 15 bağımsız bölümün borçlu yüklenicinin hakedişi olduğu, dava dilekçesinde yer verilen bağımsız bölümlerin de yüklenicinin hakedişleri arasında yer aldığı, elde edilen nesnel verilere göre çekişmesiz olgulardır. Yapılan keşif ve bilirkişi incelemesinden sonra düzenlenen rapora göre, dava tarihi itibarıyla işin tamamlandığı, genel iskan belgesinin alınmış olduğu da belirgindir.

Davalılar ve asli müdahil öncelikle taşeronluk sözleşmesine dayanmışlardır. Buna göre yüklenici, daha önce başkalarına devredilmiş olan bağımsız bölümler ayrık olmak üzere, kalan işleri taşeron-asli müdahile devretmektedir. Taşeronun yaptığı işler karşılığında ona 5 adet villa verilecektir. ***** tarihinde ise bu kez “anlaşma protokolü” başlıklı bir belge düzenlenmiştir. Bu belgeye arsa sahipleri de imza koymuştur. Bu sözleşmeye göre eksik işlerin tamamlanması karşılığında taşerona dava konusu iki villa verilecek, bu devirler yapılınca da taşeron şirkete ***** TL ödeme yapacaktır.

Asli müdahil ile yüklenici şirket arasındaki ilişki nitelikçe borcun üstlenilmesidir. Ancak bu sözleşmeler mülkiyeti nakil borcu doğuracak nitelikte değildir. Yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki ilk sözleşme gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir, noterde düzenlenmiştir, biçimine uygundur ve mülkiyeti nakil borcu doğurur. Yüklenici ve arsa sahipleri, borç üstlenilmesi sözleşmeleri ile esasında bu satış vaadi sözleşmesinde değişiklik yapmaktadır. Bu değişikliğin sonuç doğurabilmesi için ise yine noterde ve düzenleme şeklinde yapılması gerekir (TBK m. 13). Yani asli müdahil biçimine uygun olmayan bu sözleşmelere dayanarak mülkiyet isteminde bulunamaz. Taşeronluk sözleşmesi ile müdahil, yüklenici şirket adına kalan işi üstlenmeyi ve tamamlamayı yüklenmiştir; ancak kendi akidi olan yüklenici şirkete başvurabilir. Taşeronluk sözleşmesinde arsa sahiplerinin onayı da yoktur. Protokol de aynı niteliktedir.

Arsa sahiplerinin yaptırdıkları delil tespiti sonucu düzenlenen raporda inşaatın seviyesinin %55 düzeyinde olduğu saptanmıştır. Yani iddiaya göre müdahil, işin kalan %45’ini üstlenmiştir. İlk sözleşmede işin tamamı için 15 villanın yükleniciye bırakılması kararlaştırılmasına karşın, müdahilin protokol ile işin kalan %45’lik kısmını yalnızca 2 villa karşılığında üstlenmesi halin mutat cereyanına da uygun değildir.

Borçlu yüklenici şirket ile arsa sahipleri arasında noterlikte biçimine uygun olarak düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ayakta olduğuna ve inşaat da bitirilip genel iskan alındığına göre, kalan tüm işlerin borçlu şirket adına tamamlanarak bitirildiğinin kabul edilmesi gerekir. Böyle olunca tazminat isteminin feragat nedeniyle reddine, müdahilin isteminin reddine, davacının tapusu verilmeyen bağımsız bölüme yönelik davasının kabulüne karar verilmesi gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM : Yukarıda açıklanan gerekçeye binaen;

1- Müdahil davacının davasının REDDİNE, yargılama giderlerinin müdahil üzerinde bırakılmasına,
2- a) Davacının tazminat isteminin feragat nedeniyle REDDİNE,
b) Diğer isteminin KABULÜNE ve ***** ili ***** ilçesi ***** Mahallesi ***** ada ***** parsel ***** sayılı bağımsız bölümün tapusunun İPTALİNE ve borçlu yüklenici ***** İnşaat… Ltd. Şti. adına tapuya KAYIT VE TESCİLİNE,
c) Harç ve yargılama giderleri ile davacı lehine hesaplanan vekalet ücretinin davalılar ve müdahilden müştereken ve müteselsilen alınmasına,
d) Feragat edilen tazminat istemi yönünden davalılar lehine vekalet ücretine,

Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesi ilgili hukuk dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı.